中國(guó)水泥網(wǎng)行情數(shù)據(jù)中心消息，12月2日起浙江省內(nèi)多地水泥市場(chǎng)成交價(jià)格再次暗降20-30元/噸。

 11月以來(lái)，浙江水泥實(shí)際成交價(jià)格已普遍暗降兩輪，累計(jì)幅度60-80元/噸左右。另外，11月以來(lái)粵北及珠三角地區(qū)累計(jì)下調(diào)100-140元/噸，外來(lái)水泥局部片區(qū)實(shí)際成交累計(jì)跌幅近200元/噸。

 作為長(zhǎng)三角及珠三角兩大重要水泥市場(chǎng)的核心區(qū)域，廣東、浙江水泥價(jià)格走低也是全國(guó)水泥行情整體下行的一個(gè)縮影。中國(guó)水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月中下旬以后，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)從213.81高位一路回落至當(dāng)前的200左右，且不少地區(qū)價(jià)格下行壓力依舊較大。

10月1日-12月1日全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

 水泥作為一種大宗工業(yè)產(chǎn)品，價(jià)格走勢(shì)與工程施工進(jìn)度密切相關(guān)，因此全年行情具有明顯的周期特性。12月雖已經(jīng)步入傳統(tǒng)旺季尾聲，但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通常市場(chǎng)還會(huì)有一段時(shí)間的上升期，不過(guò)2021年卻打破了這一規(guī)律。

 中國(guó)水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)在10月20日達(dá)到下半年峰值，隨后一路下跌。對(duì)比過(guò)去5年，下半年全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)拐點(diǎn)幾乎都集中在12月中旬左右，2017年上行態(tài)勢(shì)甚至延續(xù)到次年1月初，2021年全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)拐點(diǎn)較往年提前了2個(gè)月左右時(shí)間。

 從需求到供給 多因素致今年水泥價(jià)格拐點(diǎn)提前

 國(guó)內(nèi)水泥價(jià)格提前開(kāi)啟下行通道，與前期水泥價(jià)格超預(yù)期上漲、市場(chǎng)需求下滑以及煤炭?jī)r(jià)格回落等因素密切相關(guān)。

1、前期漲幅過(guò)大，水泥價(jià)格高位回落

 雖然近期國(guó)內(nèi)水泥價(jià)格持續(xù)下跌，但是整體來(lái)看仍然處于歷史較高水平。截止到12月1日，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)200.52，同比上漲29.41%，而過(guò)去三年同期全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)基本在160左右，由此反映出當(dāng)前全國(guó)水泥價(jià)格依舊較大幅度高于往年。

 另外，據(jù)中國(guó)水泥網(wǎng)行情數(shù)據(jù)中心消息，當(dāng)前南方地區(qū)P.O42.5水泥價(jià)格普遍在700-800元/噸之間，尤其是廣東、浙江都在700元/噸以上。

 當(dāng)前水泥價(jià)格較高主要源于前段時(shí)間水泥價(jià)格“超常規(guī)”上漲。

 今年九、十月份，受能雙控影響，水泥企業(yè)較大面積停產(chǎn)、限產(chǎn)，疊加傳統(tǒng)旺季到來(lái)，水泥市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，水泥價(jià)格持續(xù)高漲。中國(guó)水泥網(wǎng)檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)水泥價(jià)格從8月初開(kāi)始持續(xù)上漲，10月下旬一度達(dá)到649元/噸，累計(jì)漲幅超過(guò)50%。

 在廣東等部分熱門(mén)地區(qū)，P.O42.5散裝水泥到位價(jià)甚至超過(guò)900元每噸。水泥價(jià)格創(chuàng)造歷史記錄的地方比比皆是，全國(guó)水泥價(jià)格遠(yuǎn)超旺季正常上漲幅度。

 進(jìn)入10月中下旬，水泥行業(yè)停限產(chǎn)情況逐步改善，企業(yè)開(kāi)始滿(mǎn)負(fù)荷生產(chǎn)，供給放開(kāi)，水泥價(jià)格出現(xiàn)正常的高位回落。

 2、市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟，價(jià)格缺乏支撐

 9-11月份是施工旺季，也是水泥市場(chǎng)需求旺季，在南方不少地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)水泥供不應(yīng)求的情況，即便是北方地區(qū)，在錯(cuò)峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等影響下，也能基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平衡，進(jìn)而為價(jià)格穩(wěn)定及上漲創(chuàng)造條件。

 作為市場(chǎng)化程度極高的行業(yè)，價(jià)格是水泥市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)的最直觀反應(yīng)。今年在錯(cuò)峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等供給側(cè)限制措施力度不減背景下，水泥價(jià)格提前2個(gè)月開(kāi)始下滑，除市場(chǎng)價(jià)格處于高位以外，也表明當(dāng)前市場(chǎng)需求不容樂(lè)觀。

 近日，江蘇鶴林水泥在接受央視采訪(fǎng)時(shí)表示：“最近銷(xiāo)量運(yùn)輸量與往年相比大概減少了20%”。南京新星港混凝土企業(yè)張春也表示，受房地產(chǎn)等因素影響，出貨量下滑嚴(yán)重，下滑了接近50%。

 分析人士表示，今年鋼材、水泥、砂石等大宗商品價(jià)格較高，加之地產(chǎn)調(diào)控政策影響，融資難度加大，開(kāi)發(fā)商債務(wù)問(wèn)題加劇，下游資金鏈緊張，導(dǎo)致水泥需求疲軟。

 上海元炬實(shí)業(yè)集團(tuán)支明德：“今年前一波水泥價(jià)格的瘋漲導(dǎo)致下游成本增加，所以下游企業(yè)大多考慮的是適當(dāng)減產(chǎn)和減量”。

 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下滑7.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置面積下滑11%。僅10月份，新房開(kāi)工面積下跌超過(guò)30%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑超過(guò)20%，房地產(chǎn)投資同比下滑超過(guò)5%。

 中國(guó)水泥網(wǎng)水泥大數(shù)據(jù)研究院首席分析師鄭建輝在接受央視采訪(fǎng)時(shí)也指出，國(guó)內(nèi)有些地方磨機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)率只有10%、5%，說(shuō)明整體的需求非常差，到了后期，尤其是到12月份到明年1月份，價(jià)格跌幅可能會(huì)明顯加大。

3、煤炭?jī)r(jià)格回落，水泥生產(chǎn)成本下降

 在水泥生產(chǎn)成本中，煤炭占據(jù)極大的比重。今年國(guó)內(nèi)水泥價(jià)格大幅上調(diào)，與煤炭?jī)r(jià)格略創(chuàng)新高，拉升水泥生產(chǎn)成本有著重要關(guān)系。隨著國(guó)家發(fā)改委連續(xù)發(fā)文，引導(dǎo)煤炭?jī)r(jià)格回歸合理水平，國(guó)內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格開(kāi)始回落。

 當(dāng)前，煤炭到場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降至1200-1300元/噸，倒退回今年一季度的水平，比10月中旬最高點(diǎn)下降31%左右。

 煤炭?jī)r(jià)格下跌，直接導(dǎo)致水泥生產(chǎn)成本下降，進(jìn)而為水泥價(jià)格創(chuàng)造了更多的回落空間。

 告別高周轉(zhuǎn)、高杠桿 房地產(chǎn)行業(yè)正在“降溫”

 較長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，高周轉(zhuǎn)率一直是房地產(chǎn)行業(yè)得以高速發(fā)展的一個(gè)重要原因。

 基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，加上過(guò)去預(yù)售款監(jiān)管存在不足，開(kāi)發(fā)商借用期房銷(xiāo)售，拿著預(yù)售款，新拿地、新開(kāi)工，新項(xiàng)目符合條件之后，再做預(yù)售，再拿新地、新開(kāi)工，如此循環(huán)往復(fù)下去，實(shí)際拿著居民預(yù)收款加杠桿，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)收款可以應(yīng)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)工，從而擴(kuò)大新開(kāi)工面積，施工面積和自身規(guī)模。

 紅塔證券文章指出，過(guò)去一段時(shí)間，房地產(chǎn)投資之所以能夠維持韌性很大程度上與房企采用高周轉(zhuǎn)率、高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式有關(guān)，而這種模式對(duì)于資金鏈特別是銷(xiāo)售回款的依賴(lài)是很高的。

 不過(guò)，如今在房住不炒背景下，金融監(jiān)管力度不斷加大，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比受限，二手房交易遇冷，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房子的投資屬性正在降低，高周轉(zhuǎn)率、高杠桿發(fā)展模式迎來(lái)極大挑戰(zhàn)。

 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%。11月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來(lái)的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至53個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴(kuò)大，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至68個(gè)。

 在關(guān)鍵的土拍和新開(kāi)工面積方面。2021年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線(xiàn)城市推出面積同比增長(zhǎng)53.0%，成交面積小幅增長(zhǎng)；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市供求規(guī)模同比均下降。

 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹認(rèn)為，去年8月落地發(fā)力的房地產(chǎn)“三線(xiàn)四檔”管理和年初實(shí)施的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時(shí)收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去二十幾年所形成的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式。

 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步收緊的可能性較低，預(yù)計(jì)未來(lái)金融政策將堅(jiān)持“鞏固成效、方向不變”，保持個(gè)人購(gòu)房首付和利率穩(wěn)健以抑制個(gè)人投機(jī)炒房，堅(jiān)持“三線(xiàn)四檔”原則管控企業(yè)負(fù)債，落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中管理引導(dǎo)資金支持實(shí)體發(fā)展。

 中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜則表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行周期，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積回落，銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開(kāi)工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

 基建或?qū)⒊蔀樗嗍袌?chǎng)“托底”關(guān)鍵

 房地產(chǎn)是拉動(dòng)是水泥市場(chǎng)需求的關(guān)鍵因素，在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)，房地產(chǎn)水泥需求占比甚至占到全部需求的50%以上。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重依賴(lài)，也導(dǎo)致了水泥市場(chǎng)態(tài)勢(shì)極易受到房地產(chǎn)行業(yè)影響。

 以河南為例，在上半年和下半年兩個(gè)市場(chǎng)旺季，國(guó)內(nèi)多數(shù)地區(qū)水泥價(jià)格均出現(xiàn)了大幅上漲，但是河南市場(chǎng)卻疲態(tài)盡顯，甚至在上半年一度出現(xiàn)價(jià)格大跌情況，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下滑是關(guān)鍵因素之一。

 如今，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指引下，房地產(chǎn)正在回歸本質(zhì)的居住屬性。穩(wěn)中求進(jìn)，逐步擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型將是大勢(shì)所趨，在此背景下，房地產(chǎn)投資熱度正在褪去，進(jìn)而導(dǎo)致水泥需求逐步下滑。

 分析人士指出，整體來(lái)看2022年房地產(chǎn)投資大概率下滑，基建及保障性租賃住房建設(shè)將可能在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而支撐水泥需求方面發(fā)揮重要作用。

 保障性住房方面，今年7月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》發(fā)布，此后多地紛紛出臺(tái)具體政策細(xì)則。比如上海計(jì)劃在“十四五”期間，新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%。浙江表示在“十四五”期間，全省建設(shè)籌集保障性租賃住房120萬(wàn)套（間）。

 截至11月26日，已有廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林等6個(gè)省份和上海、成都、武漢等19個(gè)城市出臺(tái)了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿。專(zhuān)家表示，“十四五”時(shí)期，加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國(guó)住房制度改革的重中之重。

 基建方面，我國(guó)國(guó)土面積廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域差異較大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面仍然存在較大的成長(zhǎng)空間。近年來(lái)，長(zhǎng)江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈等發(fā)展計(jì)劃相繼提出和落實(shí)，未來(lái)將持續(xù)為基建投資提供有力支撐。

 另外，今年2月中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，明確提出，到2035年，基本建成便捷順暢、經(jīng)濟(jì)高效、綠色集約、智能先進(jìn)、安全可靠的現(xiàn)代化高質(zhì)量國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)際國(guó)內(nèi)互聯(lián)互通、全國(guó)主要城市立體暢達(dá)、縣級(jí)節(jié)點(diǎn)有效覆蓋，有力支撐“全國(guó)123出行交通圈”（都市區(qū)1小時(shí)通勤、城市群2小時(shí)通達(dá)、全國(guó)主要城市3小時(shí)覆蓋）和“全球123快貨物流圈”（國(guó)內(nèi)1天送達(dá)、周邊國(guó)家2天送達(dá)、全球主要城市3天送達(dá)）。交通基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量、智能化與綠色化水平居世界前列。

 到2035年，國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)實(shí)體線(xiàn)網(wǎng)總規(guī)模合計(jì)70萬(wàn)公里左右（不含國(guó)際陸路通道境外段、空中及海上航路、郵路里程）。其中鐵路20萬(wàn)公里左右，公路46萬(wàn)公里左右，高等級(jí)航道2.5萬(wàn)公里左右。沿海主要港口27個(gè)，內(nèi)河主要港口36個(gè)，民用運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)400個(gè)左右，郵政快遞樞紐80個(gè)左右。

 總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下滑或成為水泥市場(chǎng)需求步入下行周期的助推器，但基建、保障房建設(shè)等將在穩(wěn)定水泥需求方面發(fā)揮重要作用，進(jìn)而支撐水泥行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。