去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行。每一輪房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，都比上一輪下行周期來的更猛、波及面更大。這一次的影響將是深遠的。伴隨著房地產(chǎn)投資、新開工項目數(shù)量的回落，水泥需求受影響在意料之中，影響幅度之大卻在意料之外。
 是什么原因使得影響幅度如此之大？下一個能夠平衡房地產(chǎn)端水泥需求萎縮的“希望”是什么？
 2000年以來房地產(chǎn)下行周期：一次比一次猛烈
 本文以國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)為基礎(chǔ)來進行周期的劃分。
 2000年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四輪下行周期，本輪房地產(chǎn)景氣下行周期始于2021年12月。2021年下半年以來，房地產(chǎn)銷售盡管有所趨冷，但總體保持偏穩(wěn)運行，2021年12月以后市場下行速度加快。
 對比水泥行業(yè)需求、利潤數(shù)據(jù)，每一輪房地產(chǎn)行業(yè)下行期，對水泥行業(yè)的經(jīng)營效益均產(chǎn)生了明顯的沖擊，而且一次比一次更大。第一輪僅經(jīng)歷了不到一年的時間就出現(xiàn)了明顯反彈；第二輪、第三輪和第四輪行業(yè)利潤的降幅一次比一次猛烈，所需要經(jīng)歷的時間也一次比一次要長。

房地產(chǎn)市場仍尚待企穩(wěn)
 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場主要問題是流動性問題而非缺需求。房住不炒已將炒房客拒之門外，上一批剛需購房者又尚在高杠桿的“包袱中”，而新的計劃入局者由于不穩(wěn)定的個人經(jīng)濟預(yù)期、居高不下的房價而躊躇不前，況且新的剛需購房人群數(shù)量也正在快速減少。
 房價與收入（及收入預(yù)期）不匹配、改善者的短期動力不足，其中部分剛需人群轉(zhuǎn)向房價與收入更匹配、生活水平尚可的三、四線城市，一、二線城市雖然逐步調(diào)整限購、信貸政策，但仍有待企穩(wěn)。
 2023年一季度，居民人均可支配收入增長3%，明顯低于房貸利率水平，利率水平仍有下行空間。

房地產(chǎn)市場仍是支柱產(chǎn)業(yè)
 房地產(chǎn)行業(yè)的下行不僅影響了地產(chǎn)端的水泥需求，也對相關(guān)配套市政項目的水泥需求產(chǎn)生了影響，三年疫情加大了兩者影響的相關(guān)性，造成了對水泥需求影響的放大。
 1月至5月，城投債共發(fā)行26719億元，同比增長24%。由于土地出讓收入繼續(xù)減少（財政部數(shù)據(jù)顯示，1-5月國有土地使用權(quán)出讓收入14893億元，同比下降20%），政府支出有增無減，今年城投債雖然增長，但其中借新債還舊債也明顯增多。由于資金問題，市政項目的開工及施工進度受到影響，進而影響水泥需求。
 國家層面明確表示，房地產(chǎn)市場仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)端的水泥需求無可替代，下一個希望依舊會是“房地產(chǎn)”。
 （1）房地產(chǎn)終會見底 品質(zhì)住房需求有望打開新空間
 1-5月，商品房銷售面積同比下滑0.9%，降幅已較去年同期大幅縮窄，而竣工面積則出現(xiàn)大幅反彈19.6%。房地產(chǎn)市場“竣工底”已經(jīng)兌現(xiàn)，而“銷售底”離真正見底出現(xiàn)轉(zhuǎn)正或許為時仍早，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是個分階段緩慢的過程，而“開工底”將更晚一些。
 當(dāng)前，“保交樓”依然是房地產(chǎn)政策的主線，而非所謂采取刺激政策“救樓市”以提振內(nèi)需。從企業(yè)端看，近期部分房企也繼續(xù)強調(diào)后期經(jīng)營圍繞“保交樓”。“保交樓”當(dāng)前仍存在著難點和堵點，政策力度仍有待進一步加大。

 然而，“銷售底”、“開工底”終會來臨，房地產(chǎn)終會全面見底（或在明年上半年）。見底后，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場，將進入一個更平穩(wěn)、更健康的階段，繼續(xù)承擔(dān)水泥需求結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵角色。
 近日，住建部部長強調(diào)“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”
 目前，我們房屋質(zhì)量問題突出，尤其是期房銷售大幅增加了售后維權(quán)問題，房屋維修成本明顯增加。同時，隨著房齡的增加，住房安全隱患增多，居民住房品質(zhì)亟待提升，房屋養(yǎng)老金制度的探索有利于重新思考下一代住房標(biāo)準(zhǔn)。
 不過，資金問題依然是一個難以解決的問題，尤其是房子到齡后的拆遷問題也涉及龐大的資金規(guī)模。國內(nèi)需要建立相應(yīng)的機制來解決這部分問題，從而推動我國居民住房向更高品質(zhì)邁進。在此過程中，品質(zhì)住房需求有望打開新空間，相應(yīng)的配套市政項目同樣面臨著品質(zhì)提升的要求。
 當(dāng)前水泥行業(yè)行情低迷、產(chǎn)能過剩局面依舊嚴(yán)峻。供需失衡的格局下，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已無法支撐企業(yè)立足當(dāng)前復(fù)雜的市場形勢，節(jié)能減碳、降本增效、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化資產(chǎn)配置、增強核心競爭力才能維持水泥行業(yè)健康長遠發(fā)展。
 （2）基建狂魔“露疲態(tài)”
 高速公路、高速鐵路等傳統(tǒng)大型基建項目的空間未來將逐漸變的有限，或加速拖累大基建端的水泥需求。
 一方面，大基建項目經(jīng)營的效益并不樂觀，鐵路、公路項目需要經(jīng)營維護成本，同時還有相應(yīng)的財務(wù)成本，而對應(yīng)的收益卻難以實現(xiàn)盈虧平衡。以公路為例，我國收費公路全行業(yè)自2015年以來已經(jīng)連續(xù)多年存在收支缺口且缺口正不斷擴大。2021年度，全國收費公路車輛通行費總收入6630.5億元，支出總額卻達12909.3億元，負(fù)債更是十分驚人。經(jīng)營問題將制約后續(xù)基建的力度。
 另一方面，適度超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資將提前透支后續(xù)需求，加之如農(nóng)村公路等部分基建項目規(guī)模的減少，對2025年以后將產(chǎn)生重要影響。其中，部分地區(qū)的時間點已經(jīng)提前到來。